• 1

    Description slide 1

  • 2

    Description slide 2

  • 3

    Description slide 3

  • 4

    Description slide 4

Самовільне будівництво в місті Київ та Київській області.

Процедура узаконення самобуду це тривалий та поступовий процес, варіанти якого визначаються індивідуально для конкретного будинку в залежності від дотримання ДБН, цільового призначення земельної ділянки, року побудови. Але з самого початку потрібно розуміти що таке самобуд, самочинне будівництво, щоб скласти план дій. Узаконення самобудів дуже актуальна тема, наприклад, за статистикою кількості нових самобудов (індивідуальних житлових будинків) в передмісті Київ складає сталих 30-40 %. Фактичні власники живуть роками в будинках, яких де-юре не існує, ризикуючи отримати штраф за самобуд, позбавляючи себе можливості застрахувати майно від надзвичайних подій, зареєструватися у будинку й інші переваги.

Кожен регіон має свої особливості та відмінності по узаконенню самовільного будівництва, що обумовлено різним ставленням та трактуванні Закону України "Про регулюванню містобудівної діяльності", а інколи за систематичної політики з зловживань місцевих органів архітектури й містобудування. Щодо міста Київ, то при каденції Кличка всі органи КМДА намагаються дотримуватися рамок законодавства, в тому числі при отримані та затвердженні намірів будівництва, поміж інших органів по цих питаннях в порівнянні з Київською областю є найбільш прозорим в своїй роботі. Однак і вимагає проводити топографічну зйомку земельних ділянок, що є доволі затратним, кошти при цьому отримують самозайняті особи геодезисти й землевпорядники. В Київській області кожний другий орган по регулюванню містобудування й видачі затверджених намірів будівництва отримує кошти від замовників документації, зазвичай через посередницькі юридичні особи, водночас часові витрати більш короткі ніж в місті Київ.


Податок на майно, будинок та квартиру.

Переведення в правову площину будинку, зобов'язує його декларувати для чиновників та сплачувати податки для всіх фізичних осіб. Дуже часто у фактичних власників будинків існує хибна думка про сплату податку на майно, що справляють органи місцевого самоврядування. Податок на майно в Україні складається:

1) Транспортний податок
2) Плата за землю
3) На нерухоме майно відмінне від земельної ділянки (будинки)

Податок на нерухомість, квартиру і будинок передбачає неоподатковану площу для житлового будинку 120 кв.м., для квартири 60 кв.м. та якщо одночасно володіти квартирою та будинком то 180 кв.м.. В свою чергу, розмір сплати за 1 кв.м. понад неоподатковану площу обраховується не більше ніж в 1.5 % мінімальної заробітної плати, що складає в 2020 році 70 грн 84 коп.., сплачується один раз на рік. Органи місцевого самоврядування мають законне право визначати й менший розмір, тому щоб абсолютно вірно дізнатися розмір, то варто звертатися до виконавчих комітетів місцевих рад. На практиці не беруть до обрахування площу технічних поверхів, підвалів, літніх приміщень й визначають розмір податку за 1 кв.м в сумі одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян. Також якщо кількість площі на всіх зареєстрованих у будинку є меншою для кожного ніж санітарна норма, то ці особи потребують покращення житлових умов й оподаткування заборонене. Окремо нараховується 25 тисяч гривень податку, якщо особа володіє квартирою з площею більше 300 кв.м. або/й будинком понад 500 кв.м.. Також існують пільги, об'єкти що не оподатковуються, які перебувають в власності громадських організацій, релігійних, освітніх, сільськогосподарських та інших. Завершуючи податкову тему можна доповнити щодо купівлі-продажу, якщо відчуджується будинок або/та земельна ділянка, якою володіли понад 3 роки й площа земельної ділянки не перевищує граничні розміри безоплатної передачі, то податки не справляються, якщо не відповідає умовам то за ставкою 5% з продавця, якщо однією з сторін є нерезидент то ставка складає 18% від ціни в договорі, яка повинна бути не нижче оціночної вартості. В 2020 році планується зміна схеми оподаткування, підняття планки для сплати 25 тисяч, для будинків понад 600 кв.м., а також щодо квартир, більше лібералізувати підхід справляння податку.

Окремим податком або збором можна вважати однократну сплату пайової участі при введенні в експлуатацію для будинків з площею понад 300 квадратних метрів. Пайова участь сплачується до органу місцевого самоврядування, котра може бути в грошовому еквіваленті та за договірною домовленістю в натурі, наприклад облаштувати прилягаючу дорогу до домоволодіння. Єдиного механізму сплати не існує, однак законодавчо передбачено сплата від кошторисної вартості будівництва для житлової 4% і не житлової 8%. В Київській області часто вдаються до експертної грошової оцінки й з неї вираховують необхідну суму до сплати, в місті Київ свої напрацювання, полягають в сплаті за кожний квадратний метр житлової площі 300 гривень на момент 2020 року. Якщо вести мову про більш серйозні об'єкти будівництва, то проводиться експертиза, щодо обрахування витрат у підготовці будівельного майданчику до будівельних робіт, які вираховуються з загальної суми сплати пайової участі, зазвичай забудовники об'єктів класну наслідків СС2, СС3 укладають договір суперфіцію, тобто тимчасову передачу у користування для забудови земельних ділянок й там обраховують повні суми, що можуть складати десятки мільйонів гривень.


Що таке самобуд.

Згідно статті З76 Цивільного кодексу самочинним будівництвом вважається таке, що включає хоча б одне діяння: істотне порушення ДБН, будівництво без дозвільних документів, порушення містобудівної документації, будівництво без затвердженого чи належного проекту або будівельного паспорту, будівництво на земельній ділянці, що не передбачає даний вид будівництва. Відповідно право власності на будинок не може бути зареєстрованим. 

Самобудова - це споруда, будинок, господарська будівля зведена з істотним порушенням Державних будівельних норм та містобудівної документації, без дозвільних документів на будівництво, на чужій або з невідповідним цільовим призначенням земельній ділянці, що має фундамент та неможлива для перенесення в просторі без втрати свого цільового призначення, якою фактично можуть володіти власники забудованих земельних ділянок, але не можуть встановлювати, змінювати, припиняти свої юридичні права та обов'язки, тому що будівля не є об'єктом цивільних прав та право власності на яку, не зареєстровано в установленому порядку.

САМОБУДОВА може бути чотирьох основних видів:

1. Будівництво на земельній ділянці, цільове призначення якої не передбачає даний вид будівництва;

2. Здійснене будівництво на чужій земельній ділянці;

3. Будівництво без супроводжуючих дозвільних документів на своїй ділянці, яка за цільовим призначенням відповідає будівництву;

4. Побудова з порушенням Державних будівельних норм.

Самобудова в першому й останніх двох варіантах може бути узаконена в загальному порядку, з ризиком штрафів, але не в нас, оскільки нам відомі прогалини в законодавстві, ми знаємо що робити, щоб уникнути штрафів, або оспорити їх. Другий варіант може бути узаконеним тільки через суд, як новостворений об'єкт цивільних прав, якщо земельну ділянку неможливо викупити.


Класи наслідків будівництва.

Узаконення - це правовий процес, що передбачає комплекс юридично-значущих дій та включає: приведення до вимог законного стану фактично існуючого права, обов'язку, предмету матеріального світу й правове закріплення шляхом державної реєстрації, укладенням правочину, дотриманням форми. 

Узаконення будинку ( самобудови ) - це правовий процес, що передбачає приведення до вимог законного стану фактично існуючого будинку, споруди, господарської будівлі шляхом розроблення планувальної будівельної документації, подачі повідомлення чи дозволу про початок будівельних робіт, проведенні технічної інвентаризації, введенні в експлуатацію та наступному правовому закріпленні за допомогою державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно. 

Згідно з статтею 32 Закону України про ''Про регулювання містобудівної діяльності'' визначаються класи наслідків будівель та споруд, в Україні на момент 2020 року є три класи наслідків: СС1, СС2, СС3. Класи наслідків СС2, СС3 це багатоповерхові житлові та не житлові будинки, інші будівлі та споруди, будівництво яких передбачає широкий комплекс дозвільних документів: отримання вихідних даних, проектування, експертиза проектування, повідомлення про початок підготовчих робіт ( зведення будівельного майданчика), дозвіл на виконання будівельних робіт, декларацію про початок будівельних робіт, подачі акта готовності,  отримання сертифіката, реєстрація декларації про введення об'єкта в експлуатацію, сплата пайової участі від 2 до 4 відсотків кошторисної вартості будівництва, а з 2021 року повністю відміняється пайова участь.

В свою чергу клас наслідків СС1- це не більше ніж 4 поверхові житлові будинки, не відносяться до історико-культурної спадщини, не відносяться до об'єктів, що потребують оцінки техногенної чи екологічної небезпеки, зупинка експлуатації чи руйнування цілісності не перевищить збитки у розмірі 2500 мінімальних заробітних плат, одночасна кількість перебуваючих осіб не перевищує 50 осіб, чи періодично перебуваючих не більше ніж 100 осіб. Будівництво може здійснюватися в селах, населення яких перевищує 10 тисяч населення. Відбувається проектування класу наслідків будівництва в 2 етапи для житлової забудови: робочий проект і ескізний. Початок будівельних робіт можливий після проекту і поданого повідомлення про будівельні роботи.

Клас наслідків будівництва СС2 це ті об'єкти, які не входять в класс СС1, тобто понад 4 поверхи і не відповідають хоча б одному критеріям простішого класу, висотою до 100 метрів. Будівництво заборонене в селах, незалежно від чисельності населеного пункту. Проектування відбуваються в три етапи: ескізний проект, робоча документація проекту, техніко-економічне обґрунтування. Обов'язкова експертиза проекту, або його окремих розділів, експертиза стосується всіх розділів проектної документації, якщо побудова планується в складній геологічній місцевості, районах підтоплень. Відбувається технічний й авторський контроль за виконанням проекту в ході будівництва, в свою чергу будівництво починається з дозволу й підготовчих робіт. Суб'єктами, які можуть виконувати будівельні роботи можуть бути тільки ліцензовані особи.

Клас наслідків СС3, це будинки, що перевищують висотність 100 метрів й хоча б за одним критерієм не відповідають нижчому класу. При проектуванні, яке теж відбувається в три етапи, як попередній клас, експерти мають працювати на постійній основі, не менше 80% штату. В число об'єктів входять пам'ятки культурної спадщини, споруди підвищеної небезпеки, дуже складно будувати відповідні будинки в щільно забудованих місцевостях, оскільки як мінімум жовтні лінії, можливого завалення будуть великі у радіусі. Будувати об'єкти класу наслідків СС3 можна тільки в містах з населенням понад 100 тисяч, в залежності від містобудівної документації, яка може обмежувати висотність. Остаточні висновки про клас наслідків встановлюється після наслідків експертизи.

На будівельних майданчиках ставляться доступному місці стенди на яких зазначається документ, що дає право на виконання будівельних робіт.

Не потребує узаконення самовільного будівництва: переобладнання і перепланування жилого будинку або приміщення, що не змінює несучі, огороджувальні конструкції, мережі загального використання, знесення старих побудов;зведення альтанок, навісів, басейнів, надвірних туалетів, криниць, вигрібних ям - все без фундаменту; заміна покрівель, встановлення антен, зміна опалення, влаштування пандусів й інших інженерних рішень для маломобільних верств населення.


Документи для узаконення самовільного будівництва.

Узаконення будинку справа не з легких, потребує фахових юридичних знань й часових, грошових витрат. Невірні дії при узаконенні можуть призвести до безповоротних проблем й залишать лише судові шляхи вирішення. Тому варто звертатися до наших виконавців. В свою чергу виконання будь-якої послуги розпочинається з аналізу документів, щоб уникнути в майбутньому проблем. Після чого оформляється нотаріальна довіреність, можливо з правом передоручення, на виконавця та проводиться попередня оплата послуг із одночасним наданням боргової розписки клієнту. Наші виконавці проходять всю визначену та законну процедуру, тому час виконання послуг проводиться в рамках двох місяців. Але довіреність виписується на півроку, оскільки після подачі дозвільних документів протягом трьох місяців можуть бути здійсненні перевірки інспекторами Державного архітектурно- будівельного контролю. ( детальніше в розділі штраф за самобуд)

При узаконенні має передаватись такий пакет документів замовником:

1) Копії: паспорт, індивідуальний податковий номер.                    

2) Правоустановчі документи на земельну ділянку, оригінал договору та витяг.

3) Проектувальну документацію на будинок: фасади, схематичний план забудови земельної ділянки.(за наявності)

4) Кадастровий план земельної ділянки (за наявності)

5) Викопіювання з генерального плану забудови населеного пункту (за наявності)

6) Довідки, рішення по адресі об'єкта (за наявності)

Узаконення самовільного будівництва в місті Київ та Київській області кропітка та поступова справа, що потребує досвіду та фахових знань, тому варто звертатися до наших спеціалістів, які працюють в сфері нерухомості понад 5 років та мають необхідний досвід, працюємо в місті Київ та передмісті радіусом 60 км.

 http://legalhome.com.ua/ru

4.9790996784566 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rating 4.98 (311 Votes)