• 1

    Description slide 1

  • 2

    Description slide 2

  • 3

    Description slide 3

  • 4

    Description slide 4

Оформлення документів на земельну ділянку.

Оформлення земельної ділянки, тобто реєстрація об'єкта на конкретного суб'єкта цивільних прав - власника,  попередньо передбачає комплекс різних заходів, в залежності від потрібних змін чи юридичного новостворення землі. Первинно визначаються дії, які хоче здійснити замовник наших послуг. Згідно Закону України "Про землеустрій" є 27 видів землевпорядних дій, що діляться територіально на: національному рівні, регіональному, місцевому й предметно: визначення меж в натурі, відведення в приватну власність (приватизація), поділ- об'єднання, зміна цільового призначення, інвентаризації, встановлення сервітуту. Ведуть й підготовлюють технічну документацію, лише сертифіковані інженери-землевпорядники, яких на момент 2019 року в Україні близько 6000 тисяч. Виготовлення документації проводиться як з погодженням органів місцевого самоврядування так і з затвердженням державних адміністрацій, що окремо описується в різних операціях з землею. Державну кадастрову реєстрацію виконує центральний орган виконавчої влади- Держгокадастр. Після чого, в більшості випадків, є можливість вже реєструвати право власності на змінену чи новостворену земельну ділянку.


Початок оформлення документів на земельну ділянку.

Оформлення права власності на земельну ділянку, в розумінні фінального етапу, включає: реєстрацію речових прав на нерухоме майно та державну реєстрацію земельної ділянки, в свою чергу державна реєстрація може бути скасована, якщо протягом року не було проведено реєстрації речових прав, або був поділ/об’єднання земельної ділянки. Реєстрацією речових прав на нерухоме майно, займаються державні реєстратори та нотаріуси, а державною реєстрацією державний кадастровий реєстратор, що створює поземельну книгу на земельну ділянку. Розпочинається відведення у приватну власність земельної ділянки за рішенням органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади, яке передбачає надання дозволу на розробку технічної документації, в окремих випадках за аукціоном.


Оформлення забудованої земельної ділянки під будівлею.

При оформленні земельної ділянки під будинком є два можливих варіанти, що стосуються: узаконений будинок чи ні й декілька варіантів, які саме землевпорядні дії потрібно здійснити.

1. Наприклад, якщо узаконений будинок ділиться разом з земельною ділянкою, то на підставі цього робиться наступний розподіл будинку за попередньо укладеним договором й робиться опис кожної вже нової земельної ділянки в правоустановчих документах на будинок. Якщо ж будинок не оформлений, то проходиться повна процедура узаконення будинку після створення нових земельних ділянок, якщо це фактично й юридично можливо.

2. Ще як приклад можна навести ситуацію за якою змінюється цільове призначення земельної ділянки під будинком для майбутнього узаконення будівлі, зведені об'єкти ніяким чином не впливають на цю землевпорядну дію, береться до уваги Генеральний й Детальний план населеного пункту, який має передбачати можливість зміни призначення землі.

3. Визначення меж в натурі й кадастрова реєстрація земельної ділянки на якій є самобуд, проходить загальну процедуру, як і без забудованості. Тому, можна зробити чіткий висновок, що забудовані земельні ділянки так же безпроблемно оформляються як і пусті. Окремо варто підкреслити, якщо Ви будете замовляти оформлення землі й будинку на ній, що розташована в місті Київ та області, в нашої компанії, то можете розраховувати на лояльну цінову політику, а також впевненість про невідворотність повного оформлення Вашого майна під ключ.


Геодезія й картографія при землевпорядних справах.

Допомога геодезистів в геометричному визначенні, місця положення землі, встановлення поворотних точок, межей поділу за межовими знаками є первинною й будь-яка робота по землі включає роботу геодезії. Окремо ведуться картографічні роботи, тобто співставлення земельної ділянки з наявними Генеральними, Детальними планами населених пунктів. При визначенні меж та встановленні поворотних точок геодезисти використовують спеціальні вимірювальні прилади, які працюють через супутники й мають максимальну похибку в 15 сантиметрів. Також ми звертаємося до геодезистів за необхідності схематичного плану забудови земельної ділянки, який є частиною будівельного паспорту й робиться в чітко визначеному масштабі 1:500. Загалом картографічні й геодезичні роботи використовуються як при оформленні землі так і самобуду. Ми оформляємо забудовані земельні ділянки до реєстрації будинку на власника.


Оформлення землі в місті Київ та області.

Кардинальних відмінностей в оформленнях земельних ділянок в Києві та області немає, загальна процедура залишається тією самою. Але все залежать від сертифіката інженера- землевпорядника, який може працювати у визначеному регіоні, від геодезиста й його постійної локації. В нашої юридичної компанії немає цінових відмінностей для міста та області, оскільки в нашому штаті є землевпорядники і геодизисти, котрі працюють за територіальністю роботи нашої фірми. Тому ми маємо ідентичне ціноутворення для міста Київ та Київської області. В окремих випадках для землі в Києві зручніше консультувати клієнтів, так як є загружені в інтернеті Генеральні да Детальні плани міста, необхідність яких передбачена при зміні цільового призначення й новостворення землі. Хоча загалом є Публічна кадастрова карта України, в якій можна відслідкувати зонування територій й використовувати цю інформацію для надання консультацій при землевпорядних справах.


Максимальна площа земельних ділянок для передачі у приватну власність та мінімальна площа при поділу земельної ділянки.

Переважна більшість ситуацій, з приводу набуття прав на земельні ділянки передбачає приватизацію земельної ділянки, якою вже фактично користуються, але вона не є об'єктом цивільних прав, а також одержання із комунальної та державної власності в межах норм безоплатної приватизації, як нової земельної ділянки. Норми безоплатної приватизації визначаються окремо для різних категорій земель (максимальний розмір земельної ділянки для безоплатної приватизації):

1) для ведення особистого селянського господарства до 2 га

2) для ведення садівництва до 0,12 га

3) для індивідуального дачного будівництва до 0,10 га

4) для будівництва і обслуговування жилого будинку в селах до 0,25 га, селищах до 0,15 га, в містах до 0,10 га

Існує надумана легенда, що мінімальний можливий поділ землі - складає не менше ніж на 0,05 га для однієї частини, що можна вважати абсолютним абсурдом. Оскільки земельна ділянка, яка є у приватній власності може ділитися чи об'єднуватися на розсуд власника згідно Цивільного кодексу та відповідно до Закону України "Про землеустрій" - технічна документація щодо поділу землі не потребує погодження і затвердження в органах місцевого самоврядування, тому посилання на рішення цих органів є безпідставним. Окремо не передбачено Земельним Кодексом мінімальний розмір земельної ділянки при її поділі, водночас поділ землі під час побудови таунхаусу може бути взагалі самим мінімальним- до 1 сотки. Апелюючи до логіки, стає зрозуміло, що мінімальний розмір землі при поділі, повинен бути таким, щоб зведення будинку було можливим з дотриманням Державних будівельних норм, що включать пожежну безпеку та допустиму відстань між одноповерховими будинками, неменше ніж, у 8 метрів. Зазвичай так, залякуючи й обманюючи клієнта, не добросовісні та не фахові юристи, чи інші особи намагаються збільшити суму послуг. 


Короткий опис видів землевпорядних справ.

а) Найбільш популярним напрямком у оформленні земельної ділянки є її поділ на менші частини. Проводять розподіл для майбутнього перепродажу вже декількох земельних ділянок, або ж для розділу майна- оформленого, або зведеного самобуду на землі. У випадку поділу з розташованим будинком на земельній ділянці ставиться технічне завдання, щодо меж поділу, які можуть оминати будинок, або перетинати його по визначеній лінії. Якщо ділиться будинок з земельною ділянкою, то потрібно перевірити можливість поділу будинку, в переважній більшості ситуацій межа поділу має проходити по несучій стіні зблокованого будинку мають бути окремі входи з вулиці. При цьому повинний залишатися під'їзд з дороги чи вулиці до кожної земельної ділянки. Найчастіше та на найменші частини ділиться земельна ділянка при узаконенні таунхаусу. Здійснюється поділ лише за нотаріальною згодою власника- за нотаріальною заявою або власників за нотаріальним договором щодо поділу за відповідною схемою поділу. Повне проведення поділу з реєстрацією вже нових об'єктів цивільних прав та обов'язків займає до 2-2.5 місяців.

б) Наступним за частотою використання є зміна цільового призначення. Ми окремо консультуємо наших клієнтів перед покупкою землі з невідповідним призначенням та розташованими на ній самобудами й зазначаємо, що це є необґрунтованим ризиком, оскільки зміна категорії землі має передбачатися Детальним планом населеного пункту, що є невід'ємною частиною Генерального плану, в разі відсутності цього плану має проводитися його розробка для житлового кварталу, що може коштувати від 40-60 тисяч гривень, законодавчо прописано, що це має робитися за кошти громади, але з практики ми знаємо, що ці кошти опосередковано передаються органу місцевого самоврядування зацікавленими власниками земельних ділянок, так як у місцевих рад немає передбачених на це коштів. Дана землевпорядна справа номінально вірно називається- проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який використовуються при зміні призначення або новостворення землі. Ця документація потребує обов'язкового дозволу й погодження з органом місцевого самоврядування, якщо в межах населеного пункту, поза- погодження з обласними Державними адміністраціями. Загальний час на кадастрову й державну реєстрацію складає до 3 місяців.

в) Також популярним є відведення у приватну власність земельних ділянок із комунальної та державної. Кожен громадянин України відповідно до Земельного кодексу  має право отримати раз в житті земельні ділянки для різних потреб, в тому числі для будівництва будинку. В межах населеного пункту приймають рішення органи місцевого самоврядування, це сільські, селищні, міські ради, а поза межами Державні адміністрації. Виділення земельної ділянки передбачає попередню подачу заяви про отримання з вказуванням орієнтованого місця розташування, зазвичай відділяється земля із земель запасу, котрі найчастіше з'являються при розширенні меж населеного пункту. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється після рішення місцевих рад про виділення землі й наступно затверджується ними, після чого проходить кадастрова реєстрація й реєстрація в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Загальний час на таке оформлення земельної ділянки складає 3 місяці.  У випадку втраченого дозволу на розробку проекту землевідводу, або такого якому понад три роки- має поновлюватися й перевидаватися органом місцевого самоврядування, а рішення про виділення не потребується у перевидачі.

г) Невід'ємною частиною початку будівництва на земельній ділянці без кадастрового номеру, без визначених меж є встановлення або відновлення меж в натурі. За допомогою цієї технічної документації проводиться кадастрова реєстрація земельних ділянок, якими фактично користуються землевласники. Даний вид землевпорядної справи називають приватизацією так як і відведення земельної ділянки в приватну власність, що є номінально й реально не вірним поняттям, оскільки зі всіх видів технічної документації можна назвати приватизацією лише проект землеустрою щодо приватизації земель державних й комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій. Визначення меж в натурі передбачає виставлення межових знаків відповідного зразку по межі земельної ділянки, яка визначається поворотними точками й погодження з власниками сусідніх земельних ділянок, шляхом укладення акту прийому-передачі межових знаків. У випадку наявності природніх, штучних лінійних рубежів та споруд межові знаки можуть не встановлюватися, якщо вони збігаються по межам землі. Ця землевпорядна справа не потребує погоджень органів державної й комунальної влади, а також не потрібно проводити експертиз. Тому час проведення складає 2-2.5 місяці з реєстрацією вже нового кадастрового номеру, або без такого в разі лише визначення меж.


Відмінність держгеокадастрації від реєстрації в реєстрі речових прав на нерухоме майно

Первинно земельна ділянка має бути визначена в натурі, наступним етапом є розробка технічної документації на підставі геодезичних й картографічних робіт. Після виготовлення документації відбувається Державна кадастрова реєстрація, створюється окрема поземельна книга на конкретну земельну ділянку в яку долучаються всі матеріали та кадастровий план й присвоюється унікальний кадастровий номер, який буде відображатися в Публічній кадастровій карті України. Наступним етапом є реєстрація в реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка неможлива без попередньої реєстрації в Держгеокадастрі. Тому реєстрація права власності в широкому розумінні включає 2 реєстрації, але в різних установах й органах, а якщо у вузькому розумінні, то включає лише реєстрацію права власності в Державного реєстратора або нотаріуса.


Процедура отримання документів на земельну ділянку.

Після отримання дозволу на розробку технічної документації для відведення земельної ділянки у приватну власність, розробляється відповідний проект землеустрою, що в подальшому буде використовуватися державним кадастровим реєстратором, але попередньо має бути погодженим в органах виконавчої влади, які відповідають за культурну спадщину, природо - охоронний нагляд, лісове господарство, містобудівний нагляд. Процедура оформлення земельних ділянок проводиться в установленому порядку з Земельним кодексом, Цивільним кодексом, Законом України "Про землеустрій", Законом України "Про Державний земельний кадастр", Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", Законом України "Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно". Нормативно-правова база визначає процесуальне проходження, як з державною експертизою так і без неї. Порядок зміни правового статусу земельної ділянки передбачає: ведення окремої землевпорядної справи, як з дозволу органів влади так і без, наступне погодження та затвердження, записи в поземельних книгах, присвоєння кадастрових номерів та, як завершальний етап, реєстрація на власника. Тому рекомендуємо звертатися до наших фахівців, якщо це територіально можливо. 

 http://legalhome.com.ua

4.9954128440367 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rating 5.00 (218 Votes)