Необходимость узаконивания земельного участка.

Желание узаконить землю, то есть регистрировать объекта на конкретного субъекта гражданских прав - владельца, предварительно предполагает комплекс различных мероприятий, в зависимости от необходимых изменений или юридического создания земельного участка во время узаконивания. Первоначально определяется действия, которые хочет осуществить заказчик наших услуг, согласно статьи 25 Закона Украины "О землеустройстве" есть 27 видов действий с участком, делятся территориально на: национальном уровне, региональном, местном и предметно: определение границ в натуре, отвод в частную собственность (приватизация), деление/объединения, изменение целевого назначения, инвентаризации, установления сервитута.

Изготовление документации проводится как с согласованием органов местного самоуправления так и с утверждением государственных администраций, отдельно описывается в различных операциях узаконивания земельного участка. Государственную кадастровую регистрацию выполняет центральный орган исполнительной власти- Держгеокадастр. После чего, в большинстве случаев, является возможность уже регистрировать право собственности на измененный или новый узаконенный земельный участок.

С чего начинается оформление документов на землю

Оформление права собственности на не узаконенный земельный участок без документов, в понимании финального этапа, включает: регистрацию прав на недвижимое имущество и государственной регистрации в свою очередь государственная регистрация может быть отменена, если в течение года не было проведено регистрации прав, или было разделение/соединение земельного участка.

Регистрацией прав на недвижимое имущество, занимаются государственные регистраторы и нотариусы, а государственной регистрацией государственный кадастровый регистратор, создает поземельную книгу на земельный участок. Начинается отвод в частную собственность земли по решению органа местного самоуправления или органа исполнительной власти, которое предусматривает предоставление разрешения на разработку технической документации, в отдельных случаях по аукционам.

Узаконить земельный участок под домом

При узаконивании земельных участков под домами есть два возможных варианта, касающихся: легальный дом или нет и несколько вариантов, какие именно землеустроительные действия нужно осуществить.

1. Например, если узаконенный дом делится вместе с земельным участком, то на основании этого делается следующее распределение объекта по предварительно заключенному договору и делается описание каждого уже новой земли в правоустанавливающих документах на строение. Если же дом не оформленный, то будет нужна полная процедура узаконивания после создания новых земельных участков, если это фактически и юридически возможно.

2. Еще в качестве примера можно привести ситуацию с которой меняется целевое назначение земли под домами для будущего узаконивания зданий, возведенные постройки никоим образом не влияют на эту землеустроительное действие, принимается во внимание Генеральный и Детальный план населенного пункта, который должен предусматривать возможность изменения назначения земли.

3. Определение границ в натуре и кадастровая регистрация земельного участка на которой есть самострой, проходит общую процедуру, как и без застройки. Поэтому, можно сделать четкий вывод, что застроенные земли так же без проблем оформляются как и пустые. Отдельно стоит подчеркнуть, если Вы будете заказывать узаконивание участка расположенного в городе Киев и области, в нашей компании, то можете рассчитывать на лояльную ценовую политику, а также уверенность о неотвратимости полного оформления Вашего имущества под ключ.

Геодезия и картография при узаконивании земли 

Помощь геодезистов в геометрическом определении, места положения земли, установления поворотных точек, границ разделения по межевыми знакам есть первичной и любая работа по участкам включает работу геодезии. Отдельно ведутся картографические работы, то есть сопоставление земельного участка с имеющимися Генеральным, Детальным планом населенных пунктов. При определении границ и установлении поворотных точек геодезисты используют специальные измерительные приборы, которые работают через спутники и имеют максимальную погрешность в 15 сантиметров. Также мы обращаемся к геодезистам при необходимости схематического плана застройки земельного участка, который является частью строительного паспорта и делается в строго определенном масштабе 1:500. В общем картографические и геодезические работы используются как при узаконивании земли так и самостроя. Мы узакониваем земельные участки под домами в регистрации самостроя на собственника, совладельцев.

Минимальная площадь при разделе земельных участков

Существует надуманная легенда, что минимальный возможный раздел при узаконивании земли - составляет не менее чем на 0,05 га для одной части, что можно считать абсолютным абсурдом. Поскольку земельный участок, находящийся в частной собственности может делиться объединяться по усмотрению владельца согласно Гражданского кодекса и в соответствии с Законом Украины "О землеустройстве" - техническая документация по разделу земли не требует регистрации в органах местного самоуправления, поэтому ссылка на решение этих органов является безосновательною.

Отдельно не предусмотрено Земельным Кодексом минимальный размер земельного участка при его разделении, одновременно разделение земли под домом, что может быть вообще самой минимальной - до 1.5 сотки. Апеллируя к логике, становится понятно, что минимальный размер участка при разделении, должен быть таким, чтобы строительство дома было возможным с соблюдением Государственных строительных норм, включая пожарною безопасность и допустимое расстояние между домами, не менее чем, в 8 метров. Обычно так, запугивая и обманывая клиента, не добросовестные но не профессиональные юристы, или другие лица пытаются увеличить сумму услуг.

Краткое описание видов узаконивания земли

а) Наиболее популярным направлением в узаконивании земельного участка является его разделение на меньшие части. Проводят обычно распределение для последующей перепродажи уже нескольких земельных участков, или же для раздела имущества - узаконеного, или сведенного самостроя на земле. В случае разделения земельного участка по домом делается техническое задание, относительно границ разделения, которые могут обходить дом, или пересекать его по определенной линии. Если делится постройка с земельным участком, то нужно проверить возможность разделения дома, в подавляющем большинстве ситуаций линия разделения должна проходить по несущей стене строения и каждая часть обязанная иметь отдельные входы.

При этом должен оставаться подъезд с дороги или улицы до каждого земельного участка. Чаще всего и на малейшие части делится земля при узаконивании под сблокированным домом. Осуществляется разделение только по нотариальном согласию собственника - по нотариальному заявлению или владельцев по договору о разделе с соответствующей схемой разделения. Полное проведение разделения с регистрацией уже новых объектов гражданских прав и обязанностей занимает до 2.5-3 месяцев.

б) Следующим по частоте использования во время узаконивания земельного участка является изменение целевого назначения. Мы отдельно консультируем наших клиентов перед покупкой земли по домом с несоответствующим назначению и расположенными на ней самостроями и отмечаем, что это является необоснованным риском, поскольку изменение категории земли должно предусматриваться Детальным планом населенного пункта, что является неотъемлемой частью Генерального плана, в случае отсутствия этого плана должна проводиться его разработка для жилого квартала, может стоить от 40-60 тысяч гривен, законодательно прописано, что это должно делаться за счет общины, но на практике мы знаем, что эти средства опосредованно передаются органам местного самоуправления заинтересованными владельцами земельных участков, так как у местных советов нет предусмотренных, как всегда, на это средств.

Данное землеустроительное дело номинально верно называется- проект землеустройства по отводу земельного участка, который используются при изменении назначения. Эта документация требует обязательного разрешения и согласования с органом местного самоуправления, если в пределах населенного пункта, вне - согласования с областными государственными администрациями. Общее время на кадастровую и государственной регистрации составляет до 3 месяцев.

в) В то же время популярным является отвод в частную собственность земельных участков с коммунальной и государственной. Каждый гражданин Украины согласно Земельному кодексу имеет право получить раз в жизни землю для различных нужд, в том числе для строительства дома. В пределах населенного пункта принимают решение органы местного самоуправления, это сельские, поселковые, городские советы, а за пределами Государственные администрации. Выделение земельного участка предусматривает предварительную подачу заявления о получении с указанием ориентированного местоположения, обычно выделяется земля из территорий запаса, которые чаще всего появляются при расширении границ населенного пункта. Проект отвода земельного участка разрабатывается после решения местных советов о выделении участка и последующем утверждается ими, после чего проходит кадастровая регистрация и регистрация в реестре прав на недвижимое имущество. Общее время на узаконивание участка земли под домом составляет 3 месяца. В случае утраченого разрешения на разработку проекта землеотвода, или такого котором более трех лет - должен обновляться и переиздаваться органом местного самоуправления, а решение о выделении не требуется в перевидачи.

г) Неотъемлемой частью начала строительства на земельном участке без кадастрового номера, без определенных границ является установление или восстановление границ в натуре. С помощью этой технической документации проводится кадастровая регистрация земельных участков, которыми фактически пользуются землевладельцы. Данный вид узаконивания землеустроительного дела называют приватизацией как и отвод земельного участка в частную собственность, что является номинально и реально не верным понятием, поскольку из всех видов технической документации можно назвать приватизацией только проект землеустройства по приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.

Определение границ в натуре предусматривает выставление межевых знаков соответствующего образца по границе земельного участка, определяется поворотными точками и утверждается  владельцами соседних земельных участков, путем заключения акта приема-передачи межевых знаков. В случае наличия естественных, искусственных линейных рубежей и сооружений межевые знаки могут не устанавливаться, если они совпадают по границам земли возле дома. Это землеустроительное дело не требует согласований органов государственной и коммунальной власти, а также не нужно проводить экспертиз. Поэтому время узаконить землю составляет 2-2.5 месяца с регистрацией уже нового кадастрового номера, или без такового в случае только определение границ.

Отличие держгеокадастрации земли от регистрации в реестре прав на недвижимость

Первоначально земельный участок должен быть определен в натуре, следующим этапом является разработка технической документации на основании геодезических и картографических работ. После изготовления документации происходит Государственная кадастровая регистрация, создается отдельная поземельная книга на конкретный земельный участок в которую добавляются все материалы и кадастровый план и присваивается уникальный кадастровый номер, который будет отображаться в Публичной кадастровой карте Украины.

Следующим этапом узаконивания земельного участка является регистрация в реестре прав на недвижимое имущество, которая невозможна без предварительной регистрации в Держгеокадастре. Поэтому регистрация права собственности в широком смысле включает 2 регистрации, но в разных учреждениях и органах, а если в узком смысле, то включает только регистрацию права собственности в Государственного регистратора или нотариуса.

Процедура получения документов на землю под домом

После получения разрешения на разработку технической документации для отвода земельного участка в частную собственность, разрабатывается соответствующий проект землеустройства, в дальнейшем будет использоваться государственным кадастровым регистратором, но предварительно должен быть согласован в различных органах исполнительной власти, которые отвечают за культурное наследие, природо - охранный надзор , лесное хозяйство, градостроительный надзор. 

Процедура узаконивания земельных участков проводится в порядке с Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом Украины "О землеустройстве", Законом Украины "О Государственном земельном кадастре", Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности", Законом Украины "О регистрации прав на недвижимое имущество ". Нормативно-правовая база определяет процессуальное прохождение, как с государственной экспертизой так и без нее. Порядок изменения правового статуса земельного участка предусматривает: ведение отдельной землеустроительного дела, как с разрешения органов власти так и без, следующее согласования и утверждения, записи в поземельных книгах, присвоение кадастровых номеров и, как завершающий этап узаконивания, регистрация на владельца. 

• Назад
• Вперед